L’immobilier d’entreprise dans l’agglomération tourangelle
Un marché au ralenti
01/04/26
La nouvelle étude du marché de l’immobilier d’entreprise vient de paraitre. En 2026, l’analyse du marché des locaux commerciaux, publiée bisannuellement, vient compléter l’analyse annuelle du marché des bureaux et de celui de locaux d’activité et entrepôts.
Un attentisme qui pèse sur le niveau des transactions de bureaux
En 2025, un peu plus de 26 000 m² de bureaux correspondant à 80 transactions ont été échangés dans l’agglomération tourangelle, il s’agit des plus faibles niveaux relevés ces dix dernières années.
Le volume recule de 14% entre 2025 et 2024, il est inférieur à la moyenne décennale de 32 400 m². Le nombre de transactions est également particulièrement bas. Dans une période d’incertitude majeure, la demande placée se réduit partout en France, que ce soit à Paris et en Île de France, dans les grandes métropoles françaises comme Nantes, ou encore sur les marchés régionaux. Les preneurs potentiels réfléchissent plus longtemps avant de procéder à des mouvements, voire annulent leurs projets et renégocient leurs baux (« stay versus go »). Ainsi, l’attentisme et la sélectivité accrue des preneurs et des investisseurs sont des marqueurs du marché 2025. La baisse de la part des transactions de seconde main, et de celle de la location, est une conséquence de cette mise en pause des projets. Le neuf, en revanche, fait une belle percée : l’offre, proposée dans le cadre de programme immobiliers terminés et la demande ont su se rencontrer, en particulier sur des bureaux de petites tailles (moins de 200 m²).
Enfin, le marché tertiaire de l’agglomération tourangelle est soumis à des variations dépendant de décisions de preneurs qui sont principalement des PME, administrations, activités de services aux entreprises ou des directions régionales de grands groupes. Si le télétravail a eu peu d’impact quantitatif sur le marché, il a renforcé la demande pour des espaces flexibles, modulables et bien desservis (centralités bien connectées).
Un faible niveau de transactions de locaux d’activité et entrepôts et de surfaces échangées
En 2025, près de 47 000 m² de locaux d’activité et entrepôts se sont échangés sur le territoire de l’agglomération tourangelle, représentant 58 transactions. Il s’agit d’un volume de transaction jamais connu depuis les années 2012-2015, la moyenne décennale se situant à 86 000 m². Cette dynamique baissière s’est enclenchée en 2023, le volume a diminué de 36% entre 2022 et 2023 puis de 41% entre 2023 et 2024. Le repli est plus modéré cette année : –8% entre 2024 et 2025. L’offre s’est reconstituée, bien que le manque de foncier disponible rende difficile la sortie de projets clés en main, qui tiraient en partie le marché jusqu’à présent.
La demande se fait également plus rare, en raison notamment du durcissement des conditions d’octroi de crédits par les banques : niveau des taux d’intérêt, des garanties demandées, de fonds propres à mobiliser sur les projets d’acquisition. Le contexte inflationniste a eu tendance à relever les prix de marché, en lien avec la hausse des coûts de construction, ne facilitant pas l’investissement. Certains programmes ont des difficultés à trouver preneurs en raison de prix trop élevés et/ou de la localisation.
En outre, le niveau des transactions de locaux d’activité logistique, qui depuis les années 2020 étaient particulièrement élevé, est en repli en 2025. Cette année, ce sont les locaux d’activité ayant vocation à accueillir des activités sportives et de loisirs qui ont porté le marché (2 transactions correspondant à plus d’1/3 du volume placé).
Pour cette seconde édition, les membres de la commission ont choisi d’agréger les données sur deux années d’observation. 137 transactions ont été remontées sur les années 2024 et 2025, un nombre en recul comparé à 2023, année toutefois considérée comme exceptionnelle en termes de transactions, particulièrement sur les emplacements premium de l’hyper centre. Sur la période étudiée, les acteurs du secteur observent un resserrement du marché, marqué par un recul des cessions de droits au bail après le rebond significatif enregistré à la suite de la crise sanitaire. Sur le panel d’enquête, le poids des transactions dans le neuf et des ventes est en recul, ainsi que les surfaces de vente en périphérie. Pour les commerçants souhaitant s’installer, l’accès au financement est devenu plus contraignant en raison de la hausse des taux d’intérêt et d’une approche plus prudente des établissements bancaires, en particulier concernant le financement des droits au bail.
A l’instar de la tendance nationale, les commerces doivent faire face à une hausse significative des coûts d’exploitation, dans un contexte où les prix de vente n’évoluent pas. Des secteurs s’en trouvent fragilisés : le poids de l’équipement de la personne et de la maison sont en forte baisse dans les transactions observées en 2024-2025. Par ailleurs, le nombre de transactions en restauration est plus élevé en périphérie qu’en centre-ville, traduisant les difficultés d’installation en centre-ville mais également des changements profonds dans les comportements d’achats. La demande se tourne en effet vers la périphérie, au détriment du centre-ville, qui compte désormais moins de la moitié des transactions. Par ailleurs, les enseignes nationales se font plus rares et affichent des exigences accrues en matière de conditions locatives et de localisation, quitte à patienter plusieurs années.
Cette évolution se reflète dans les niveaux de prix : l’écart de valeurs selon la localisation est beaucoup moins marqué qu’en 2023, combinant baisse des prix en centre-ville et hausse en périphérie. Les nouvelles habitudes de consommation favorisant la proximité et la rapidité, combinées à la digitalisation des services ont une incidence sur le centre-ville : plusieurs arrivées de commerces de détail venant remplacer des services (banques, assurances)… une nouvelle tendance très positive pour la diversité de l’offre commerciale.
